ALEGACIONES

                                                                                                                                 6 de marzo del 2013

Con fecha de entrada 6 de marzo del 2013  Ecologistas en Acción interpone un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

Madrid a 19 de diciembre de 2011

ALEGACIONES A LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE MADRID PARA LA CREACIÓN DEL ÁREA DE PLANEAMIENTO ESPECÍFICO 00.03 “BERNABÉU-OPAÑEL”

  

Ecologistas en Acción Madrid, con domicilio a efectos de notificación en calle Marqués de Leganés, 12, en Madrid 28004, en relación con el documento de aprobación inicial de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de 1997 para la creación del Área de Planeamiento Específica 00.03 “Bernabéu-Opañel”, constituida por las parcelas  del Área de Planeamiento Incorporado 05.12 “Santiago Bernabéu” y parte de las parcelas incluidas en el Área de Planeamiento Incorporado 11.12 “Mercedes Arteaga-Jacinto Berdaguer”. Distritos de Chamartín y Carabanchel, cuyo periodo de información pública se ha iniciado mediante anuncio en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) número 273 de fecha 17 de noviembre de 2011,  presenta las siguientes alegaciones:

  

Objeto de la Modificación Puntual

Mediante la presente modificación puntual se propone crear un nuevo ámbito discontinuo correspondiente a un Área de Planeamiento Especial (APE 00.03 “Bernabéu-Opañel”,), constituida a su vez por el Área de Planeamiento Incorporado API 05.12 “Santiago Bernabéu” y parte del  API 11.12 “Mercedes Arteaga-Jacinto Berdaguer”, en los distritos de Chamartín y Carabanchel.

Con esta modificación se pretende permitir modificaciones diversas en el estadio Santiago Bernabéu y su entorno próximo. Se modifican edificabilidad, ocupación de suelo, calificación de terrenos, régimen de usos, incrementos de altura, etc. Estas actuaciones requieren la obligación de cesiones de redes públicas que ante la imposibilidad, aludida en la documentación, de materializarlas en el ámbito API 05.12, se localizan en un ámbito diferente, el  API 11.12 “Mercedes Arteaga-Jacinto Berdaguer”.

Sin embargo, la obtención de cesiones en el API 11.12 requiere, a su vez, de modificaciones en la calificación de las parcelas y también cambios en la edificabilidad residencial.

La gestión de este nuevo ámbito, así como la materialización del 10% de aprovechamiento se remiten a futuros convenios entre el Ayuntamiento de Madrid y el Club Real Madrid.

  

Valoración de la Modificación Puntual

Falta de información en referencia al convenio de julio de 2011

A juicio de Ecologistas en Acción es complicado valorar en su justa medida la Modificación puntual propuesta, dado que entre la documentación falta información y datos que se consideran esenciales. Por ejemplo el “Convenio  de regularización de los compromisos derivados de los convenios suscritos entre el Ayuntamiento de Madrid y el Real Madrid C.F, de fechas 29 de mayo de 1980 y 20 de diciembre de 1991, firmado entre el Ayuntamiento de Madrid y el Real Madrid C.F, en julio de 2011”.

Este convenio resulta esencial en el procedimiento de información pública porque la documentación se refiere a él en numerosas ocasiones  y porque en base al mismo el Real Madrid C.F adquiere la titularidad de los terrenos que cuatro meses más tarde, el Ayuntamiento de Madrid,  incluye en la modificación puntual que nos ocupa. En concreto, el 3 de noviembre de 2011, la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid aprueba inicialmente la Modificación Puntual, lo que implica que meses antes se estuvo redactando. Es decir, todo apunta a que el convenio firmado en julio de 2011 permite la tramitación de la actual Modificación Puntual.

En concreto, según la información de la memoria de la modificación puntual, tanto las parcelas  que se incluyen en la porción 2 del nuevo APE, como los suelos correspondientes a la ocupación de las cuatro torres de acceso al tercer anfiteatro y la franja de 3 m de ancho que las une en el lado oeste (en total 3.600 m2) pasaron a titularidad del Real Madrid F.C, mediante el convenio firmado en julio de 2011.

Por otra parte el artículo 247 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, establece que los convenios se someterán al trámite de información pública y cuando la negociación de un convenio coincida con la tramitación del procedimiento de aprobación del instrumento de planeamiento con el que guarde directa relación, deberá incluirse el texto íntegro del convenio en la documentación sometida a información pública propia de dicho procedimiento.

Por todo ello, esta organización considera que el convenio está estrechamente relacionado con la modificación que se tramita y por ello se ha solicitado por escrito que se incorpore a la documentación expuesta a información pública. Se adjunta copia de la solicitud.

Cambios de titularidad de terrenos calificados como dominio público y suelos incluidos en el patrimonio municipal de suelo.

De la lectura de la documentación se infiere que terrenos incluidos en el patrimonio municipal de suelo del Ayuntamiento de Madrid ha pasado a ser de titularidad del Real Madrid C.F.. Es el caso de las parcelas  del API 11.12 que mediante la Modificación Puntal el Real Madrid vuelve a ceder al Ayuntamiento pero eliminando su edificabilidad residencial (5.576,76 m2c). El artículo 176 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid regula el destino de este tipo de suelo y en este caso, las cesiones a una entidad privada no parece que se adecúen a tales destinos. 

La misma falta de información sucede con los sucesivos traspasos de titularidad del viario público, calificado como dominio público, según la documentación expuesta a información pública, desde el Ayuntamiento al Real Madrid y  localizado en el actual API 05.12.  Los bienes de dominio público, según el derecho español son inalienables, imprescriptibles e inembargables y para realizar cualquier negocio jurídico que suponga su pérdida debe ser previamente desafectado o bien procederse a una permuta.

Sin embargo, en este caso y como se desprende de la documentación expuesta a información pública, el Ayuntamiento de Madrid ha traspasado 3.600 m2 del viario público (correspondiente al diámetro de las cuatro torres de acceso al tercer anfiteatro y la franja de terreno de 3 m de ancho, en el frente del Paseo de la Castellana, mediante el convenio de julio de 2011. Igualmente, mediante la presente modificación puntual se pretende traspasar al Real Madrid C.F, otra parte del viario público, identificada en los planos como zona B.

Estos traspasos de titularidad de bienes de dominio público no se ajustan a lo regulado en la normativa de aplicación.

Por tanto solicitamos que se clarifiquen los procedimientos que se han llevado a cabo para proceder a los cambios de titularidad de los mencionados terrenos.

  

Cálculos del incremento de edificabilidad

En relación a los cálculos de la edificabilidad la memoria de la modificación puntual no detalla los cálculos que conducen a la obtención de la nueva edificabilidad, pasando de 125.600 m2c a 157.500 m2c (145.250 m2c para uso deportivo privado y 12.250 m2c para uso terciario). En todo el documento se recoge la cifra final sin desglosar la obtención del mismo aplicando la regulación normativa correspondiente. Por tanto se desconoce cómo se obtiene la cifra final.

Relacionado con la edificabilidad, la modificación puntual, no aclara cual es el destino de la edificabilidad residencial de la porción 2 de la nueva APE. En la nueva planificación desaparece la edificabilidad correspondiente, en concreto 5.576,76 m2c, pasando las parcelas de uso residencial a equipamiento y zonas verdes. Pero no se aclara si esa edificabilidad residencial pasa a ser adquirida por el Ayuntamiento y trasladable a algún otro ámbito, si desaparece o si se traslada a la porción 1 del nuevo APE.

A pesar de lo dicho lo que es evidente es que el Real Madrid F.C se beneficia de esta circunstancia dado que esta edificabilidad se descuenta del incremento total de la edificabilidad de la porción 1. Es decir, si el incremento de pasar de 125.600 m2c a 157.500 m2c es de 31.9000 m2c, a esta cantidad se le resta 5.576,76 m2c, lo que resta 26.323,24 m2c. Es sobre esta cifra menor  sobre la que se calculan las cesiones de redes públicas. Por tanto las cifras sobre cesiones de redes públicas son inferiores a las que resultan del incremento real de edificabilidad en la porción 1.

Esta circunstancia resulta en perjuicio de los intereses públicos de la ciudad. Por un lado el Real Madrid FC cede de forma voluntaria unos terrenos urbanos consolidados, recordemos que hasta el mes de julio eran del Ayuntamiento de Madrid, para que sobre ellos se materialicen las cesiones. Este hecho supone “desconsolidar” el suelo de parte del API 11.12, actuación que ya nos supone dudas sobre su viabilidad legal, en base a al Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y del Real Decreto 2/2008 por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo, pero es que si se desconsolida se debería perder la edificabilidad asignada y en ningún caso se podría utilizar para reducir el incremento  real de edificabilidad en la porción 1. De esta forma se consigue una reducción en las obligaciones de superficies de cesión de redes públicas que perjudica a la ciudad de Madrid. Todo ello usando una edificabilidad que al desconsolidar el terreno debe desaparecer sin servir de beneficio y de utilización al Real Madrid F.C que es quien cede esos terrenos de forma voluntaria.

Por tanto, a juicio de Ecologistas en Acción esta operación de cálculos de edificabilidades lucrativas descontando una edificabilidad “desconsolidada” no resulta aceptable, especialmente cuando resulta en beneficio de una entidad privada y en perjuicio de la ciudad de Madrid.

Aprovechamiento lucrativo

Una carencia importante que encontramos en la Modificación Puntual es la escasa información sobre la materialización del aprovechamiento lucrativo en el nuevo ámbito APE 00.03. La Modificación Puntual, sólo se refiere a este aspecto remitiéndose a un futuro convenio (pag. 84 del documento). Teniendo en cuenta que en el nuevo ámbito no existe suelo capaz de albergar la posible cesión existe la posibilidad de que dicho aprovechamiento se monetizara pero de ser así se debería indicar en la modificación puntual.

Por otra parte, al igual que en el caso anterior la edificabilidad residencial de la porción 2 se descontará para calcular el aprovechamiento que deberá ceder el Real Madrid F.C al Ayuntamiento. Estamos por tanto ante una situación similar, dado que el cálculo del aprovechamiento se verá mermado en el porcentaje correspondiente a  5.576,76 m2c.

Nos reiteramos y consideramos que esta deducción va en perjuicio de los intereses públicos de la ciudad.

  

Uitilización del subsuelo por el Real Madrid FC

En cuanto a los derechos de superficie del subsuelo que tiene y amplia, con esta modificación puntual, el Real Madrid C.F, no se aporta información alguna sobre posibles gravámenes, especialmente en la zona verde (ZV2) que pasaría a titularidad municipal y que actualmente alberga el centro comercial “Esquina del Bernabéu” o el que se pretende construir bajo la zona verde paralela al Paseo de la castellana (ZV1). Entendemos que en estos casos, en los que la titularidad del terreno se mantendría en manos del Ayuntamiento, pero no así los aparcamientos subterráneos,  se estaría ante un derecho de superficie objeto de regulación y gravamen por parte del propietario.

Por ello solicitamos que este aspecto sea debidamente aclarado

Teniendo en cuenta estas importantes carencias y sin descartar que su conocimiento exhaustivo pudieran variar la valoración final, esta organización considera que la actuación se limita a favorecer, una vez más de forma ostensible al Real Madrid C.F. en detrimento de los intereses públicos perdiendo suelo, edificabilidad y obteniendo unas parcelas que hasta julio de 2011 eran del propio Ayuntamiento de Madrid, al igual que la edificabilidad residencial que con esta actuación se pierde al haberse traspasado la titularidad, previamente al Club de Fútbol.

Por ello no se considera que esta modificación puntual responda al interés general de la ciudad sino al interés particular de la entidad privada Real Madrid C.F y debería corregir las cuestiones que se ponen de manifiesto en estas alegaciones, tanto en cuanto a la aportación de nueva documentación como a las correcciones que se requieren.